A partir de 2026, quem aluga imóveis de forma informal enfrentará um cerco fiscal sem precedentes com a implementação do “CPF dos Imóveis”, parte da reforma tributária do aluguel. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) permitirá à Receita Federal identificar automaticamente proprietários que omitirem rendimentos, aplicando multas que podem chegar a 150% do valor devido e cobrando impostos retroativos dos últimos cinco anos.
O sistema centraliza informações dispersas atualmente entre cartórios, prefeituras, bancos e outros órgãos públicos, encerrando décadas de brechas para sonegação. Cada imóvel terá um identificador único, registrado em escrituras e contratos, e as administrações tributárias poderão cruzar dados de declarações de Imposto de Renda, contratos formais e registros de inquilinos.
Especialistas alertam que a fiscalização será automática e implacável. Samuel Miranda, advogado tributarista, explica que o inquilino terá que informar o locador, enquanto imobiliárias deverão declarar as comissões recebidas. Transações via Pix e bancos também poderão levar à intimação do contribuinte. “Se o locador não declarou o rendimento, vem a autuação”, ressalta Miranda.
Além da fiscalização sobre rendimentos, a nova tributação IBS/CBS passa a tributar a locação de imóveis residenciais e comerciais. Para residenciais, a alíquota deve ficar em cerca de 11%, e para comerciais, entre 15% e 20%. Muitos proprietários devem repassar esses custos aos inquilinos, elevando os preços do aluguel.
O especialista Vinicius Cunha alerta que os proprietários têm até 31 de dezembro de 2025 para regularizar rendimentos não declarados. “Quem não se antecipar poderá ver dívidas de R$ 10 mil mais que dobrarem com multa e juros da Selic”, explica. Em casos graves de fraude, o contribuinte pode até responder a processo criminal, com pena de dois a cinco anos de reclusão.
A reforma também pressiona a estrutura de propriedade. Para quem possui vários imóveis, migrar para holding patrimonial pode reduzir a carga tributária e permitir aproveitamento de créditos fiscais, mas a transferência deve ser feita ainda em 2025. Quem mantiver imóveis em nome de pessoa física terá uma tributação mais alta e menor flexibilidade.
O impacto no bolso dos inquilinos não é desprezível. Com o repasse do IBS/CBS, um aluguel residencial de R$ 2 mil pode sofrer aumento de cerca de R$ 150 por mês, enquanto aluguéis comerciais sentirão ainda mais o peso da tributação.
Além disso, a unificação de dados pelo CIB pode pressionar o IPTU, já que municípios terão acesso ao valor de referência estabelecido pela Receita Federal, abrindo caminho para aumentos e maior fiscalização sobre divergências nos imóveis.
A partir de 2026, o mercado de aluguel no Brasil não terá mais brechas: a Receita Federal terá ferramentas para fiscalizar, multar e cobrar retroativamente, enquanto proprietários e inquilinos terão que lidar com custos mais altos e formalização obrigatória. A chamada era da informalidade nos aluguéis chega ao fim.
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*Com informações Gazeta do Povo
